原告诉称

杨某霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告王某涛继承的涉案房屋即“某村A号院南（非宅基地）”和拆迁利益（安置房的使用权或货币补偿）归原告杨某霞所有，第三人M公司和第三人T公司配合履行；2.诉讼费由被告王某涛承担。

事实和理由：原告杨某霞是福建省人，长期在北京打工，目前做居家保姆工作。被告王某涛是北京市民，因继承取得涉案房屋。由于王某涛并非涉案房产所在村的村民，因此其继承到的遗产，本质上是涉案房产的使用权，而房产的使用权，实际上是可以转让的。

(资料图片)

第三人M公司，是一家房山区的拆迁企业，因受政府委托，对涉案房屋进行拆迁安置工作，其拆迁利益的支付方式可以是安置房，也可以是货币。2020年8月8日，王某涛与杨某霞签署《房院出卖协议》和补充《协议》，将其依法取得涉案院落以400000元出卖给杨某霞，并补充约定“甲方（被告王某涛）的房屋被政府拆迁，若后院分得的房屋，有一套，属于乙方杨某霞。若多出两套，甲乙各分一半。”

签约后，杨某霞向王某涛支付了全部房款。因此，从2020年8月8日起，涉案房屋和拆迁利益归杨某霞所有。现涉案院落面临拆迁，由于王某涛是北京市民，并非C村村民，其因继承原因，获得了涉案院落，并且其前院已经从第三人M公司获得两套拆迁安置房屋。所以，原告有理由认为其购买的涉案房屋也可能从第三人M公司处获得拆迁安置房屋或货币补偿。综上，原告提起诉讼，请求法院予以支持。

被告辩称

王某涛辩称，不同意原告的诉讼请求。我没有卖给原告房子。对于原告提交的全部证据均不予认可，我与杨某霞签订了两份协议，但都是属于虚假合同，目的是将非宅基地变成宅基地，我也没有收到杨某霞所说的房款。

M公司到庭后陈述，不同意原告的诉讼请求。一是原告并非拆迁补偿协议当事人，不具备诉讼主体资格；二是M公司不是拆迁补偿的当事人，不是房屋买卖的当事人，不应当承担相应责任；三是原告非涉案房屋所在地集体经济组织成员，故原告与王某涛签订的协议应当属于无效；四是原告基于买卖协议履行后约定的利益分配，主张权益，但是该房屋买卖协议并未实际履行。

T公司到庭后陈述，不同意原告的诉讼请求。一是本案与T公司无关，是原告与王某涛之间的事情，且北京市房山区C村村民委员会、某镇政府已经对涉案地块确权，原、被告的协议不影响拆迁补偿的行为；二是原、被告之间的买卖合同无效。

法院查明

2020年8月8日，王某涛（甲方）与杨某霞（乙方）签订《房院出卖协议》，其中约定：“甲方：把北京市房山区A号院后院的房屋和宅基地以40万人民币卖给乙方杨某霞，修办公楼，永不反悔。”杨某霞、王某涛均签字并摁捺手印。

同日，王某涛（甲方）与杨某霞（乙方）签订《协议》，其中约定：“甲方已收到后院两套房款，若后院的房屋被政府搬迁，分得的房屋，有一套属于乙方杨某霞。若多出两套，甲乙各分一半。以此为据，永不反悔。”杨某霞、王某涛均签字并摁捺手印。

2022年5月26日，北京市房山区人民政府向杨某霞发出《答复告知书》，其中载明：“经查，您申请书及《房院出卖协议》中所提到的“北京市房山区A号院”地址不存在，且协议中‘甲方’王某涛身份证信息也存在明显错误。经核实，C村民王某涛宅基地为A号（以下简称：A号院），另有A号院南（非宅基地）一处，均位于拆迁开发项目范围内，其已与该项目实施主体T公司，依据《拆迁补偿与安置实施方案》签订了补偿协议。”

另查明，因房屋拆迁项目，王某涛因在拆迁范围内的A号院宅基地及A号院南非宅基地，至今还尚未取得拆迁利益。

裁判结果

裁判结果驳回杨某霞的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因在买卖农村房屋的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的土地，而农村集体土地的使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此涉案《房院出卖协议》是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。

本案中，杨某霞并未非北京市房山区C村集体经济组织成员，因此杨某霞与王某涛达成的《房院买卖协议》违反相关法律法规的强制性规定，属无效合同，其自成立时即不具备法律效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

同时，根据已查明的事实，现王某涛作为被腾退人因涉案房屋尚未取得拆迁利益，故杨某霞直接要求王某涛继承的涉案房屋和拆迁利益归原告杨某霞所有，第三人M公司和第三人T公司配合履行，法院难以支持。

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